Как получить разрешение на реконструкцию частного дома

Перепланировка квартиры, этажа, отдельной секции, лестницы проводится, чтобы изменить функциональность здания. При реконструкции дома с увеличением площади изменяется объемно-планировочное решение, конструктивная схема, оборудование. Во время перестройки убирают старые и прокладывают новые коммуникации.

Что такое реконструкция частного дома

При переустройстве зданий выполняется комплекс строительных работ и технических мероприятий, чтобы повысить полезность здания.

В результате реконструкции могут быть изменены технические и экономические характеристики:

• квадратура и число квартир;
• общая площадь и объем здания;
• начальное функциональное назначение;
• планировка помещений.

Преобразования нужны, чтобы улучшить условия жизни, работы, производства до нормативных показателей. Реконструкция здания поднимает эксплуатационные характеристики до уровня современных потребностей.

К понятию реконструкции жилого дома относят:

• встраивание, пристройку, надстройку объемно-конструктивных элементов;
• перестройку мансарды, чердака;
• частичный демонтаж строительных конструкций, узлов (при четких обоснованиях необходимости);
• повышение результативности наружных и внутренних коммуникаций (кроме магистралей);
• замену технически и морально устаревших элементов строения, инженерных сетей и оборудования;
• повышение архитектурного восприятия дома;
• благоустройство участка и территории вокруг здания.

Работы по перестройке имеют под собой обоснованные причины, при этом все мероприятия должны иметь финансовое обеспечение.

Причины реконструкции

Понятие жилищного комфорта изменяется со временем. Раньше в домах не предусматривались помещения под санузел, спортзал, бассейн, бильярдную. Старые особняки, жилые строения реконструируют, чтобы добавить такие помещения за счет изменения общей площади.

Причиной выступает и необходимость переустановки пришедших в негодность конструкций стен, крыши, перекрытий. Жильцы увеличивают сбережение тепла в доме за счет пристройки веранд, крытых террас.

Распространенные причины реорганизации жилого здания:

• потребность повысить комфорт проживания при повышении благосостояния — пристраивают бассейн, зал для занятия фитнесом, спортом, зимний сад;
• семья стала больше, поэтому нужно увеличение жилой площади — расширяют дом в стороны, вверх, делают капитальные пристройки, чтобы получить дополнительные комнаты, сделать отдельный вход;
• потребовалась модернизация инженерного оборудования и систем — меняют тепловое оборудование, водопровод, канализацию, добавляют к коттеджу помещение для котельной, тепло распределительного узла;
• бизнес требует совместить жилье с мастерской, гаражом, расширить помещение офиса, ателье, магазина, который работает в здании — достраивают коммерческие пристройки, тщательно изолируют от зоны проживания капитальными стенами, переносят бизнес на первый этаж, а второй ярус переоборудуют под проживание.

Валера

Голос строительного гуру

Задать вопрос

Любая постройка ветшает со временем, может потребоваться усиление фундамента, перекрытий. Старые строения необязательно сносить. Проводят инженерно-техническую экспертизу, при возможности сохраняют некоторые несущие элементы, делают реконструкцию. 

Виды работ

Перечень мероприятий меняется в зависимости от цели и способа перестройки здания. Например, для надстройки мансарды нужно снять верхнее кровельное покрытие, разобрать обрешетку, стропильную систему, проверить балки и мауэрлат.

Дальнейшие работы при возведении мансарды:

• оценка прочности и несущей способности фундаментов, стен если нужно, усиливают их;
• установка новых опорных элементов на крыше;
• монтаж конструкций и стен мансардной пристройки;
• устройство кровли;
• отделочные работы в мансардном этаже.

Если нужна пристройка к существующему зданию, выкапывают траншею под фундамент рядом с существующей стеной. Конструкцию нового основания не стоит привязывать к старой опоре дома, чтобы при усадке новая не потянула за собой существующую.

Порядок последующих работ;

• выполняют гидроизоляцию нового фундамента;
• возводят новые стены по проекту;
• частично разбирают примыкающую кровлю;
• объединяют старую и новую крыши по проекту;
• делают покрытие вновь смонтированной кровли, или меняют слой на всем доме.

Для замены коммуникаций убирают старые трубопроводы, монтируют новые коллекторы. Котельную или топочное помещение пристраивают при необходимости, при этом соблюдают положенные нормы для таких помещений. В них устанавливают котлы, обогреватели, размещают прачечную и другие технические модули.

Варианты увеличения площади

Реконструкция частного дома с увеличением общей квадратуры предполагает перепланировку, расширение, пристройку помещений.

Площадь увеличивают следующими способами:

• Чердак жилого строения собственник переделывает под жилье (мансарду) крышу дополнительно утепляет, выполняет соответствующую внутреннюю отделку. Между двумя уровнями предусматривает пространство для размещения лестницы. Если крыша не позволяет сделать нужную высоту комнаты, стропильно-балочную систему реконструируют.
  
• Вертикальное расширение — также хороший вариант. В этом случае достраивают новый полноценный кирпичный или деревянный этаж. Так поступают, если пристройка рядом невозможна из-за недостаточного размера участка или его непригодности. Добавляют ярус, если позволяют несущие характеристики фундамента.
  
• Горизонтальное направление пристройки актуально во многих случаях. Пристраивают не только капитальные строения, но также веранды, террасы, балконы, куда выносят кухни, кладовки, зоны отдыха.
  
• Предусматривают переделку и переоборудование подвального или цокольного яруса — вариант относят к вертикальному способу расширения. Обязательно устраивают отопление, вентиляционную принудительную систему.
  

Каждый метод имеет положительные и отрицательные стороны, определенные ограничения — все нюансы учитывают при проектировании. Лучше оценку и принятие технических решений оставить профессионалам.

Отличие от капитального ремонта

Мнение, что капремонт и реконструкция аналогичны, ошибочное. При капитальном ремонте здания жильцы могут пользоваться своей жилплощадью, но в период реорганизации строения их проживание невозможно. Идет временное переселение в другие дома.

Основные различия капремонта и реконструкции заключаются в положениях:

• В первом случае чаще идет восстановление стройконструкций, чем замена. Реорганизация направлена на изменение функциональности, технико-экономических показателей строения. При этом объект получает новые характеристики и свойства.
• Реконструкция и капитальный ремонт отличаются сроками проведения работ. В первом варианте время перестройки значительно дольше, т. к. мероприятия относят к категории глобальной переделки. Капремонты проводят чаще.

Валера

Голос строительного гуру

Задать вопрос

Капремонт общественных зданий, социальных помещений, многоэтажек выполняет управляющая контора, даже если жильцы не желают этого. Реконструкцию делают при необходимости, если поступил запрос от местных управляющих органов, жильцов или собственников.

Как получить разрешение

Заранее оформить разрешение на реконструкцию частного дома можно в органах самоуправления по месту нахождения дома, потом зарегистрировать в Росреестре и БТИ. Собирают нужные документы, в БТИ несут заявку с просьбой разрешить реконструкцию.

Предварительно в архитектурном бюро проверяют соответствие технических чертежей и фактических габаритов дома. На сбор таких бумаг и все согласование уходит около месяца и больше. Получают справки от всех коммунальных служб, которые указывают, что перестройка не испортит работу инженерных сетей.

Документы сдают в местный отдел органа самоуправления, прилагают:

• копию паспорта;
• документ о праве собственности на дом и участок;
• выписку из домовой книги;
• письменное согласие совладельцев на переделку (нотариус);
• согласие соседей (нотариус);
• акты согласования коммунальных служб.

В течение семи дней администрация выясняет соответствие перестройки нормам градостроительства, принимает решение об отказе или согласовании, направляет уведомление. Если по окончании этого времени с учетом срока на пересылку уведомление об отказе не получено, реконструкция переходит в ряд одобренных решений.

Оформление предполагает некоторые расходы. Сюда входят оплаты специалистам, техникам, (стоимость оговаривается в индивидуальном порядке). Оплачивают госпошлину за регистрацию права владения перестроенным домом — 350 рублей.

Причины отказа

Отказ может касаться непринятия заявления или невыдачи разрешения.

В первом случае причины отказа:

• неправильное заполнение полей;
• некачественные копии документов;
• электронная подпись не соответствует подписи заявителя;
• в бумагах есть незаверенные исправления.

Орган самоуправления может заявку принять, но дать отказ в разрешении на реконструкцию.

Причины следующие:

• отсутствие нужных бумаг, предусмотренных порядком;
• несоответствие заявленных работ нормативным требованиям на реконструкцию;
• несоответствие приложенных бумаг разрешенному применению земельного надела и ограничениям, установленным на данную категорию участка.

Отказ в выдаче разрешения не является препятствием к повторной подаче заявления с внесением требуемых изменений.

Возможность использования материнского капитала

В соответствии с ФЗ 256 (статья 10, пункт1) от 29.12.2006, где изложены меры господдержки семей с детьми, материнский капитал можно пустить на перестройку дома.

Должны соблюдаться условия:

• ребенку есть 3 года;
• квадратура дома увеличится;
• дом находится в частной собственности;
• площадь на члена семьи не больше 18 м².

Обращаются в ПФРФ (российский пенсионный фонд), пишут заявление о распоряжении этим видом капитала, прикладывают бумаги:

• паспорт, сертификат на маткапитал;
• документы собственности на надел и дом;
• разрешение на проведение реконструкции;
• выписку о праве гражданина, имеющего сертификат, супруга на жилье (из ЕГРН).

Фонд переводит 50% от суммы в течение двух месяцев, остаток не раньше чем через полгода. Повторно деньги переводят после нового заявления. Если работает подрядная организация, средства переводят на ее счет по предоставлении сметы.

Оформление реконструкции

После окончания работ объект проходит инвентаризацию в БТИ, на руки владелец получает техпаспорт с указанием изменений (пристройки, новые оконные проемы, входы и др.).

Собственник должен:

• отправить в ГАСК декларацию о вводе объекта в эксплуатацию, служба проверяет документ, принимает решение о регистрации дома или об отказе;
• отметить у госрегистратора или нотариуса перемены, связанные с перестройкой жилья, сведения подать для внесения в общий реестр собственности, получить из него выписку.

После получения бумаги на ввод дома в эксплуатацию процедура реконструкции завершается и жилье становится объектом правого поля. Владелец может отчуждать, дарить дом или его части.

Чем грозит самостоятельная реконструкция

Если в доме меняют коммуникации, нужно оформлять новые ветки, подтверждать законность. Иначе такие подключения признают самовольными, их отсоединяют от общей сети, владельцу выписывают штраф.

За незаконное использование перестроенных объектов, несоблюдения правил оформления существуют санкции:

• гражданам — штраф от 2 до 5 тыс. рублей;
• должностным представителям — от 20 – 50 тыс. рублей;
• лицам, работающим без патента — от 20 до 50 тыс. рублей или остановка работы на срок до 90 суток;
• юрлицам — 500 тыс. рублей – 1 млн. рублей или остановка деятельности на срок до 90 суток.

Владелец продолжает пользоваться перестроенным зданием, документы не оформляет, т. к. запрета в законе на такие действия нет. Власти обращаются в суд, который может обязать вернуть строение в прежний вид, снести пристройки, надстройки. Кроме этого, сделки с такой недвижимостью проводить нельзя.