Рост сметы прямо в процессе строительства частного дома редко щадит заказчика. Дороже, чем планировали изначально, платят и простые смертные, и титулованные особы.
Императрица Елизавета Петровна и её любимец, архитектор Растрелли, запланировали построить Зимний дворец (ныне Эрмитаж) за 990 000 рублей. Зарплата свободного рабочего в то время была 3 рубля в год. Килограмм мяса стоил 15 копеек.
Почти миллион рублей был колоссальными деньгами.
Хватило ли его?
Конечно, нет!
В итоге, на дворец 60 000 м² с более чем 1 000 залами и 117 лестницами ушло 2 622 020 рублей, и строился он на 6 лет дольше запланированного.
История вполне в современном духе: заказчики строительства и сегодня сталкиваются с ростом стоимости своей стройки в 1,5 – 2 раза. Но у многих, в отличие от императрицы, нет под рукой неисчерпаемой государственной казны.
Мы решили разобраться:
Почему изначальный расчёт часто бывает настолько неточен?
Реально ли вообще обойтись без неожиданных расходов?
И каковы самые распространённые причины роста расходов в процессе строительства?
Прокомментировать ситуацию с экспертной позиции мы пригласили Ивана Чернявского, руководителя строительной компании IVAN DOM Rostov.
5 действий, которые точно сделают вашу стройку дороже
1. Строить по неполному проекту частного дома
Тщательно проработанный проект – основа надёжности строительства домов и маркер выбора подрядчиков. Без него говорить о неизменности цены вообще не приходится.
Стихийная реализация «на глаз» приводит к дополнительным работам по исправлению дефектов, замене материалов и оборудования
Неполный проект = провальный менеджмент стройки. И это не только про затянутые сроки, но и про серьёзный перерасход бюджета. Простои бригад и техники, дублирующиеся действия, накладки в работе – всё это неизбежно расходует бюджет вне плана.
Недостаточная детализация затрудняет контроль качества выполненных работ. Надёжность конструкции снижается, риск возникновения проблем в будущем – растёт, а доказать что-либо невозможно: строили на основе опыта, а не проекта.
Стройку можно и нужно планировать, ее стоимость и надёжность – знать заранее с точностью до рубля. Но для этого она должна идти по подробному проекту в формате полной рабочей документации с исполнителями, которые умеют с такой документацией работать.
Комментарий Ивана Чернявского:
Строить без грамотной проектной документации – всё равно, что делать операцию по картинке из интернета. Собрать комфортный, надёжный и долговечный дом без точных расчётов нагрузок, схем сборки узлов и вообще подробных инструкций для строителей невозможно. И внеплановые траты здесь будут наименьшим из зол. Главная проблема стройки без проекта – совершенно непрогнозируемый результат. И нет, перерасход не будет в рамках 20%, как многие закладывают на внеплановые расходы.
2. Экономия на геологических изысканиях
Профессиональное строительное сообщество уверяет: отказ от геоисследования грунта обойдётся минимум в 2-3 раза дороже стоимости самих работ. А помогают они со многими ценными в проектировании и строительстве вещами: определить тип грунта, узнать ситуацию с залеганием грунтовых вод и глубину промерзания; точно исследовать рельеф участка и т.д.
Всё это напрямую влияет на бюджет строительства:
Помогает корректно выбрать тип фундамента под особенности данного участка и правильно рассчитать глубину его заложения
Позволяет правильно определиться с материалами: оптимально выбрать бетон и арматуру, рассчитать минимально необходимую гидроизоляцию;
А главное, избавляет от самых неприятных переделок в строительстве – переделок фундамента, на котором вообще всё держится.
Комментарий Ивана Чернявского:
Многие заказчики считают геологию ненужной тратой денег. Позже они понимают, что это самая выгодная инвестиция в строительство частных домов. Когда проблемы всплывают уже в процессе работы, затраты увеличиваются в разы. К примеру, неверно выбранный тип фундамента приводит и к трещинам в стенах, и к перекосам проемов, и к разрушению самого фундамента. Средняя стоимость исправления таких серьёзных проблем начинается от 500 000 рублей.
Вы можете потратить миллионы на строительство дома, который через год потребует капитального ремонта. А можете потратить несколько десятков тысяч на исследования и построить надежный дом с первого раза. Мы в нашей компании вообще не берём в работу проект, созданный без геоизысканий. Это принципиальная позиция.
3. Недооценить подготовительные работы
Если проект был общим, не привязанным к вашему конкретному участку, уже на старте строительства заказчика может ожидать первый финансово-психологический удар в виде стоимости подготовительных работ.
Расчистка территории
Снос старых построек
Замещение грунта при строительстве на участках с неблагоприятными условиями (например, там, где грунт образовался в результате деятельности человека)
Засыпка старых колодцев
Монтаж подпорных стенок, если участок с уклоном или сложным рельефом
Эти работы могут стоить дороже самого строительства. Чтобы они не стали сюрпризом, проект на основе геологии и топосъёмки участка – обязательная преамбула к строительству.
Комментарий Ивана Чернявского:
Когда люди только приходят с идеей строительства дома и мы начинаем работу с подбора участка – всегда рекомендуем финальным шагом перед покупкой делать его топосъёмку. Это обезопасит вас от покупки варианта, который сильно повлияет на стоимость строительства дома в Ростове-на-Дону и области. Очень часто такую ситуацию дают насыпные или техногенные грунты на участке: если слой такого грунта большой, может потребоваться свайный фундамент или высокий цокольный этаж. И коробка дома комфорт-класса при обычном раскладе стоимостью 60 000 — 65 000 рублей легко может вырасти в цене до 100 000 — 130 000. Только за счёт того, что владельцу пришлось решать проблему со сложным грунтом. Некоторые участки, даже выгодные по стоимости, сильно осложняют строительство. И предварительные исследования варианта, который вам понравился – прекрасное средство сберечь своё время и деньги.
4. Не позаботиться об организации строительных работ
Когда есть задача уложиться в запланированный бюджет строительства, часто возникает соблазн сократить расходы на вспомогательные услуги и материалы. Иногда по незнанию или из желания максимально занизить стоимость, эти пункты вообще считают третьестепенными и полностью выпускают из вида:
Подготовка подъездных путей
Временные коммуникации (электричество, вода)
Ограждение строительной площадки
Организация быта строителей
Создание зон хранения и т. п.
Однако без продуманной организационной базы невозможны безопасные и эффективные рабочие процессы. Она напрямую влияет на производительность и работоспособность команды, а значит, и на качество строительства.
Комментарий Ивана Чернявского:
Эта статья расходов, которую строительные компании часто не включают в смету. Так их предложение по цене выглядит привлекательно. И уже по факту заказчик узнаёт, что ему нужно добавить от полумиллиона на бытовку для рабочих, аренду биотуалета и отсыпку щебнем подъезда к участку. А договор уже подписан. Обеспечительные меры на стройке – довольно весомая статья расходов, аренда пусть и недорогая, но требуется на долгий срок (12-18 месяцев). Пусть она не станет для вас сюрпризом!
5. Выбирать эффектную кровлю, потому что нравится
Часто при предварительном или недобросовестном расчёте стоимости кровли считают только цену покрытия, забывая о расходах на хорошую гидроизоляцию, примыкания и соблюдение всех технологических этапов кровельных работ, и – по классике – о точной стоимости монтажа.
Поэтому блок сметы «кровля» даже при небольшой площади может оказаться неожиданно дороже, чем в первоначальных расчётах.
Разбег цен в два и в три раза легко достичь:
а) выбором премиальных и сложных в работе материалов. Натуральная черепица или фальцевая кровля, особенно при сложной геометрии кровли – затратная история.
б) пренебрежением надёжности и безопасности. Здесь рост стоимости строительства, возможно, случится не сразу, а через пару лет, когда провисания кровли и протечки дадут о себе знать повреждением как стен, так и отделки;
в) сложной конфигурацией. Количество изгибов, угол наклона, сложная форма, запрос на эксплуатацию пространства кровли – всё это кратно увеличивает затраты и повышает требования к уровню мастерства кровельщиков. А значит, и стоимость.
Комментарий Ивана Чернявского:
Порой красивой формой кровли есть смысл пожертвовать, чтобы вписаться в запланированный бюджет. Конечно, такие решения происходят на этапе проектирования домов: заказчик должен обладать всеми цифрами расчётов и аргументами архитектора и проектной команды для принятия решения. А когда людей ставят перед фактом уже в процессе строительства – это непрофессионально и нечестно.
В среднем, на стоимость стоимость кровли нужно закладывать в пределах 20 — 35% от общей стоимости строительства коробки дома. И если сумма в смете меньше – это повод насторожиться.
Итак, подведём итоги.
Основная причина повышения расходов в строительстве кроется в недооценке целого ряда обязательных пунктов, которые большинство владельцев предпочитает считать незначительными или необязательными. Среди наиболее распространённых источников роста стоимости:
Отсутствие полного проекта. Только чёткий, детально разработанный проект убережёт от постоянных доработок и аварийных решений.
Экономия на геологическом исследовании грунта. Оно гарантированно сохранит ваши деньги в дальнейшем, защитив от катастрофических последствий неверно выбранного фундамента.
Недооценка подготовительных работ, от очистки территории, укрепления нестабильных грунтов до установки специальных конструкций.
Игнорирование вопроса организации строительных работ, включая подготовку временных коммуникаций и бытового пространства для бригад.
Выбор дорогой и технологически сложной кровли, стоимость которой легко превысит ожидания, если не учесть нюансы технологий и необходимости профессиональных исполнителей.
Экспертное мнение подтверждает простую истину: грамотное планирование на начальных этапах способно сохранить бюджет и гарантировать спокойствие в течение всего периода строительства частного дома. Практика показывает: любое действие из списка почти наверняка обернется гораздо большими затратами позже.
Запланируйте бюджет тщательно и смело двигайтесь вперёд. Будущий дом ждет вас — продуманный, надежный и построенный по разумному плану.
